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福岡で相続が発生して、奥さまが自宅を相続をするために不動産の相続について調べなければならないと思って検索されているのではないでしょうか。
旦那さまと一緒に大切にしてきたご自宅ですので、お子さんではなくご自身の名義にしたいと思われていたり、同居のお子さんへ相続したいなど、今後のことを考えていろいろなアドバイスがほしいと思われているかと思います。
また、不動産を相続することで今後の生活費に不安があったり、奥さまやお子さんの財産分割の合意が得られるか、相続税の申告などをどうしようかと頭がいっぱいになります。
本記事では、不動産を相続する際の手続きや注意点と、財産の分割や相続税についてなどを順番にご説明していきます。
福岡で不動産を相続するための全体像と名義変更の重要性
福岡県内での相続した土地や建物の名義変更である相続登記にご自身が関わる割合は、2020年前後のデータを参照すると概算で6割程度になります。
上記の割合は、相続が完了したタイミングで名義変更をおこなった方の割合であり、実際には名義変更をしていない方も多いため、実際には7～8割ほどの方が不動産の相続に関わるのではないかと思います。
2024年4月に不動産を相続した際に名義変更をすることが義務化されましたので、今後は不動産の相続や相続後の手続きに関心が向くことが予想されます。
不動産を含む相続全体のご相談をされたい場合には税理士へ、すでに財産の分割や相続税の申告を済ませていて名義変更の手続きについて相談したい場合には司法書士への問い合わせがスムーズです。
では、福岡エリアで不動産の相続をする場合の全体像や、不動産の名義変更が義務化された改正のポイント、名義変更をしないことのリスクなどをご説明していきます。
福岡県内の6割以上の相続で不動産が関わっている
福岡県内で1年間で亡くなられた方の推移をみていくと約50,000人であり、その中で不動産の中でも土地の相続に関わって名義変更をした件数は1年間に約30,000件です。
これは不動産の名義変更が義務化される前のデータですが、その時点で6割の名義変更がされています。
不動産の名義変更の義務化には罰則もありますので、今後は不動産の相続をする方の大半が名義変更をすることになると思いますので、相続する方の7～8割が不動産の名義変更をすることになるのではないでしょうか。
不動産の名義変更の必要性と放置するリスク
名義変更をしない方も多数いたことから法改正がされたのですが、これらは国としても困る点があったのですが、義務化しないことで相続人が苦労したり、リスクを負うことが多いので義務化された経緯もあります。
不動産の名義変更をしていなかったことで勝手に誰かの名義になっていて失ってしまったり、相続の時に3世代分の名義変更が必要で余分にお金がかかったりするということも珍しくありません。
たとえば、代々相続されている土地の場合、旦那さまが亡くなられて財産の分割について決まったあと、いざ名義変更をしようと思うと、「旦那さまのお父さまの名義」になっていた場合についてです。
そのような場合には、「旦那さまのお父さまの相続」「旦那さまのお母さまの相続」「今回の旦那さまの相続」と、過去に遡って対応する必要があり、もし遺産分割協議書という財産の分割についての合意した書類が無ければ、その時々の相続人に連絡をして押印したり必要書類を集めなければならないためとても大きな手間がかかります。
以上を含み、名義変更の必要性は、名義変更をしてはじめてご自身の土地だと名乗れるようになることです。
名義変更をしていないと遺産分割協議書などご家族の中での書類上はご自身のものかもしれませんが、法的には手続きが終っていないので相続人全員ものであるということになっています。
ご自身の名前に変更しないと土地や建物を売却できなかったり、建て替えができないなど今後の中で困りごとが発生する可能性があります。
ご自身が相続したら、名義変更の依頼をするとお金がかかったり、不動産取得税などの税金の納税も必要なるため後回しにしがちですが、上記のようなトラブルを避けるためにも相続したら早めの名義変更が得策です。
不動産の相続で名義変更が義務化！：2024年法改正のポイント
相続にて不動産に関わる割合の高さや、名義変更をしないリスクについてご理解をいただけたと思います。
相続税の申告が必要無い場合には、相続人でもめることがイヤであったり、単純に面倒なので後回しにするなど、財産の分割について細かく決めないまま過ごしているケースも珍しくありません。
また、手続き関係については後回しにしても罰則がないことから、不動産は何もしなくても住み続けられることから特に対応が後回しになる傾向があります。
このような相続人の方がいることで、すでに亡くなられた方の名義のままの土地や建物などが増えています。
所有者不明の土地ができたり、トラブルや管理が必要な場合などに誰に連絡をしたらよいか分からないなど、大きな問題が増えてきたこともあり2024年4月から新しい制度ができました。
具体的には、相続から3年以内に登記することが義務化されました。
不動産の相続手続きをするには、多数の資料を揃える必要がありますので手間ではありますが、相続財産の分割について協議した結果を遺産分割協議書として作成した場合には、その時点でおおよその資料が整っていますので、同時期に不動産の名義変更を済ませましょう。
不動産の相続と名義変更をする5つのステップ
不動産の相続をして名義変更をすることを相続登記といいます。
この相続登記は、手順を理解して計画的に進めればスムーズに手続きを終えることができます。
名義変更の具体的な進め方は、相続財産の確認から始まり、法務局での登記申請まで、5つのステップに分けることができますので、順をおって一緒に確認できればと思います。
また、ご自身でも手続きをすべて完了させることができますが、調べる手間や法務局等へ行く手間もかかりますので、手続きだけの相談であれば司法書士に依頼してスムーズに進めることがおすすめです。
一方で、不動産の相続を誰がすると良いのか、亡くなられた旦那さまの相続財産のうち大半がご自宅になることから分割について悩んでいる。とか、不動産の相続を工夫すると相続税を減額することができることを聞いたことがあるけどどうしたらいいのか。など、相続を進めるにあたって手続き以外もお困りでしたらぜひ税理士への相談がおすすめです。
STEP1：相続財産の確認と評価
最初は、相続財産を確認して評価するところからスタートになります。
旦那さまが亡くなられて奥さまが相続される場合など、相続財産は明確であるケースもありますが、知らないところで土地を買っていた、不動産投資をしていたなど、想定外の不動産があるケースもありますので、所有する不動産について調べます。
続いて、所有する不動産についての法的な権利を確認します。
実際に確認してみると、土地の権利の100%が相続人ではないケースや、旦那さまが相続していたはずだが名義変更がされておらず旦那さまのお父さまの名義になっていて、確認や手続きが必要になるというようなケースもあります。
不動産の所有状況や、権利関係の確認は、法務局で登記事項証明書を取得することで把握することができます。
最後に、権利が明確になると不動産を評価することができますので、財産の分割について話し合う遺産分割協議をするために不動産の価値を評価していきます。
相続税の申告がある場合には、最終的に正しい評価額を路線価等を使って税理士に計算してもらうとして、財産の分割を決めるにあたっては固定資産税の納税額の通知として毎年届く、固定資産税の明細書があればおおよその価値を確認することが可能です。
STEP2：相続人の確定と必要書類の準備
続いてのステップは、今回相続する対象となる相続人の確定と不動産の名義変更に必要な書類の準備です。
今回の相続の対象となる方を法定相続人と言いますが、この法定相続人は戸籍謄本等を取得することにより明確にすることができます。
ただし、取得する戸籍謄本は1枚だけでなく、亡くなられた方の出生から亡くなられた時点までのすべての戸籍謄本が必要となりますので、結婚したり転居した際に戸籍を変更している場合には複数の戸籍謄本を取得する必要があります。
また、相続する方全員の戸籍謄本や住民票も必要となりますので、このタイミングでそれぞれに取得してもらいましょう。
実際には、旦那さまが亡くなられて奥さまとお子さん2人が相続する場合、奥さまの戸籍謄本、お子さん2人のそれぞれの戸籍謄本、さらに3人分の住民票が必要となります。
その他、名義変更を完了させるためには、相続人全員の印鑑証明書も必要となりますので、関係書類をご自身で集める場合にはよく調べて進めましょう。
相続全体を税理士に任せていれば、このあたりも税理士が対応する範囲として契約していることが多く、遺産整理と言われる相続手続き全般を専門家に依頼し、お任せすれば時間もかからずスムーズに進みます。
STEP3：遺産分割の方法を決定（遺言・遺産分割協議・法定相続分）
相続財産となる不動産を明確にしてその評価をしたあと、相続人が確定したら次は相続財産をどのように分割するかを話し合う遺産分割協議をおこないます。
ただし、もし亡くなられた方の遺言書がある場合には、遺言書の内容が最優先となりますので相続人の方が納得するかどうかに関わらず、遺産分割協議をおこなわずに遺言書の内容に沿った財産の分割となります。
遺言書が無ければ、遺産分割協議をしてみんなで話し合いをしながら決めていくことが理想ですが、その際には法律で基準として示されている法定相続分を参考にします。
もし、お互いに譲り合わないなど、話し合いではいつまでも決まらない場合には、法定相続分を活用して分割することになりますが、奥さまの生活費が確保できない場合などは近年始まった配偶者居住権の制度も活用しましょう。
決定する際に、考慮できるのであれば亡くなられた方のご自宅を複数名の共有財産にすることは避けることがおすすめです。
このあと何かと問題が起きやすいため、実際に住む方が権利を買い取るような代償分割なども検討すると良いかと思います。
遺産分割の結果は、相続人の皆さんの将来の生活設計に大きく影響しますし、相続税の納税額にも影響しますので、税理士にアドバイスをもらいながら検討することがおすすめです。
STEP4：相続登記申請書類の作成
不動産の相続は、誰が相続するかを決めてしまえば、あとは手続きを踏むだけです。
相続登記にて相続する不動産の名義変更をするため、法務局に提出する書類を作成していきます。
相続登記の申請書に記載をして、次のような書類セットを準備します。
相続登記の申請書などは、司法書士に作成してもらいますが、遺産分割協議や相続税の申告などで税理士に相談している場合には司法書士と連携して対応をしてもらえます。
STEP5：法務局での登記申請手続き
書類が整ったら法務局へ行くまたはオンライン申請にて、相続登記の書類を提出したら完了となります。
申請の際には必ず登録免許税の納税も必要になりますので、忘れずに納税しましょう。
また、先に説明したとおり、2024年の法改正により相続を知った日から3年以内に不動産の名義変更をすることが義務付けられましたので、登録免許税など出費も増えますがこのタイミングで済ませておきましょう。
申請から完了までは、スムーズに進めば通常は2週間から1ヶ月程度で終えることができます。
完了したら新しい登記事項証明書を取得して、申請内容が反映されたかどうか確認しましょう。
不動産の相続を専門家に相談するタイミングとは
不動産の相続と名義変更を完了させるためには、先ほどの5つのステップを見てのとおり専門家と一緒に進めた方がスムーズに進みます。
不動産の相続を完了させるには、不動産だけでなくすべての財産の分割を決めなければならないため、同居の兄弟など個別の主張が入りスムーズにいかないことも多々あります。
相続財産の把握から相続人の確定、財産の評価などもすべてまとめて依頼することができますので、相続が開始されて少し落ち着いたら、まずは税理士へ相談しましょう。
「相続に強い税理士」「相続専門の税理士」など、相続に日ごろから携わっている税理士がいますので、無料相談などを通じて相性の良い税理士を見つけましょう。
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不動産の相続は分割を決めたり、手続きをすることで完了させていくことができますが、分割の結果によっては相続税へ大きな影響を及ぼす場合がありますので相続税の対策が欠かせません。
相続専門や相続に強い税理士も不動産を含む相続対応は得意ですが、宅建資格や不動産鑑定士の知見や経験などがあるとさらに安心しますね。
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